對規劃面積達2.3平方公里的老舊園區進行城市更新，推動產值從原有的90多億元增至千億元級別，這一宏大構想正在新橋東片區“工改工”城市更新項目現場加快落地。
近期，塔吊每天將一摞摞鋼筋從地面吊起，現場機器轟鳴，一棟棟按照先進制造業所需而定制的高品質產業用房正加緊建設。
新橋東項目效果圖。
今年以來，在“422133”工作主框架的部署牽引下，寶安拓展產業空間的步伐跑出了加速度。目前，作為寶安做實四大制造業片區“基本盤”的具體舉措之一，新橋東項目正在火熱推進當中。在今年市兩會上，市政府工作報告進一步將新橋東項目納入深圳20大先進制造業園區工作范疇，使命在肩、厚望所在，寶安正在全力為深圳科技創新提供戰略級的空間支撐。
新橋東片區原是一片雜亂的老舊工業區，分布著大批上世紀九十年代興建的低矮的工業廠房和“散亂污危”企業，產值僅約90億元。片區地理位置、生態資源優越，地處粵港澳大灣區中軸線上，是廣深港澳科技創新走廊深圳北部的重要節點，毗鄰深圳國際會展中心和國際機場，周邊公園和水庫環繞，生態環境良好。
隨著近年來寶安經濟社會發展不斷實現新跨越，新橋東片區的經濟產出與占地體量不相匹配的現狀得到了越來越多的關注，推動片區實施城市更新被提上了日程。
改什么、怎么改？
作為產業大區，寶安堅決篤定了“工改工”的實施路徑，明確規劃范圍2.3平方公里、更新單元面積1.52平方公里。項目于2018年3月啟動，在兩年半時間里迅速完成了項目更新意愿征集、搬遷補償安置方案編制、簽約、物業清空、建筑物清拆等一系列重點工作，并于2020年10月正式動工，是深圳首個平方公里級以上“工改工”城市更新項目，隨后不久被納入國家級高新區范疇。
今年初，區委七屆二次全會全面部署了“422133”工作主框架，將新橋東項目納入到“加快推進桃花源‘升級版’科技創新中心規劃建設”的部署當中，提出將“整合全區科技創新載體資源，實施‘1+3’創新工程，以桃花源科技創新生態園為核心，尖崗山-石巖南、鐵仔山、新橋東3個高新區為支撐，打造具有生態本底的升級版科技創新中心”。
在“1+3”組合里，新橋東項目是重要一環。該項目地理位置極佳、資源稟賦一流，且進展迅速。目前，新橋東項目一期工程已全面啟動。其中，一期A計劃于2024年3月竣工，屆時將提供20萬平方米的產業空間。一期B計劃于2025年10月竣工，將供應22萬平方米的工業生產空間、17萬平方米產業研發空間和13萬平方米的配套宿舍、配套商業居住生活空間。
有業界專家認為，新橋東片區是寶安區工業制造業集中地和深圳融入灣區的橋頭堡，對該片區進行更新升級，通過“工改工”方式建設高品質產業園區，有利于吸引更多優質產業落戶，為深圳、寶安的產業發展更好地提供支撐。
根據遠期規劃，新橋東項目產值將達到千億元級別，并貢獻10億元以上稅收。相比較原產值，更新后的新橋東片區產值將提升10倍。
如何達到這一增長？
一方面，寶安通過實施城市更新，對新橋東片區土地開發利用低效的問題進行了糾正。
新橋東片區原是成片老舊工業園區，在實施城市更新過程中，被搬遷人僅社區股份合作公司就多達8個，項目共涉及421家企業。根據規劃，更新項目未來容積將達402萬平方米，項目建成后，可提供產業空間255萬平方米，其中生產空間149萬平方米、高端研發空間106萬平方米、教育居住生活等各類配套147萬平方米。
“工業上樓”是新橋東項目的鮮明特色。在項目首開地塊一期A10-05地塊，三棟“工業上樓”的芯智坊項目廠房正處于主體施工階段。按照規劃，這里將分別打造12至21層的工業塔樓。“21層已經是一幢100米的高樓了。”項目實施主體、深圳市寶實置業有限公司的項目工程總監湯斌說，“我們要高效集約地利用深圳有限的土地資源，并且在項目的設計和施工中落實。”
與此同時，寶安在新建產業園區過程中堅持對標先進制造業所需，生產空間高度匹配現代生產線。
以芯智坊項目為例，“大”是其突出特點，不僅空間大、載重大，未來能承接的企業體量也大。寶實置業有限公司監事會主席傅賢強介紹，芯智坊一層的面積達1萬平方米，接近很多普通廠房一棟樓的面積。“企業搬進來，生產線無論布置50米，還是200米，都沒問題，我們的設計可以適應企業的自動化生產。”傅賢強說。
芯智坊項目還預留足夠彈性，考慮規模各異的企業需要，項目實現可分可合的多種平面組合，提供單層面積1000到10000平方米的廠房，供企業自由選擇；項目在倉儲物流、動線設計等方面下功夫，并規劃修建小獨棟廠房定制產品，務求更好服務未來進駐的企業。
在實施過程中，新橋東項目堅持產業優先，保障生產空間的同時，布局實驗室和創新平臺，營造綠色城市形態，建設產城共享服務空間，規劃學校、公園、住房等各項配套，依托獨特的山麓平原生態系統，形成“山水聯動、城景相融”“生產、生活、生態”三生融合的產城示范。在產業打造方面，項目將充分發揮作為廣深港澳科技創新走廊核心節點、國家級高新區的優勢，面向制造業上市企業總部、獨角獸、小巨人、專精特新企業，引進一大批優質企業項目，打造先進制造業園區，實現千億級工業總產值規模。
從全局看，新橋東項目是“422133”工作主框架部署落實的一個縮影，通過“422133”工作主框架，寶安正在全區范圍內通過改造、更新、整備等方式，全力拓展優質的產業空間，為搶抓重大歷史性機遇、謀劃跨越式發展拓展空間載體。
例如，燕羅整街統籌就是其中最大手筆的項目，正按照“面向世界、引領未來、全國示范”的定位推進，計劃今年完成3.2平方公里的土地整備。整個項目將分期完成9.36平方公里土地整備，其中連片產業凈地6平方公里，形成連片產業空間12.2平方公里，承載全市重大產業項目、重要戰略布局，服務全市“高標準開發建設大型產業集聚區，高水平引進大項目、培育大產業”。
對于存量產業空間，2月25日，深圳寶安區產業園區提質增效“大會戰”在西鄉街道朱坳第三工業區啟動。按照“保量、控價、提效、可持續”的整體思路，寶安推動實施“產業園區基礎支撐體系鞏固工程、產業空間增量供給強化工程、產業空間存量品質優化工程、空間使用成本調控工程和園區運營效能提升工程”5大工程，將通過3年時間，全面提升畝產、優化品質，加快推動全區產業園區提質增效。根據初步測算，寶安今年內將至少新增建筑面積200萬平方米的產業空間、優化250萬平方米的產業空間。對全區1403個產業園區，寶安計劃通過“一年試點、二年推廣、三年見成效、四年普及、五年驗收（其中2022-2024年為試點推廣期）”的五年計劃，對全區產業園區中符合改造條件的部分實施應改盡改，將產業園區平均產值提高至2億元/萬平方米。
區委七屆二次全會指出，“以戰略級空間承載戰略級項目”。隨著以新橋東項目為代表的系列部署深入實施，寶安正加快全面推動存量產業空間整體統籌、連片整備、科學規劃，以產業空間這一基本要素為切入口，通過調整產業空間布局、優化產業空間結構、提升產業空間品質，將大大催化落后產能淘汰、先進制造業集聚的過程，進而促進寶安重構產業格局。
錨定打造世界級先進制造業高地目標，寶安正在以全新姿態沖刺騰飛。
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